栏目导航

当前位置: 威尼斯人 > www.7426.com >

隐正在的公司都要讲求门面了

更新时间:2019-10-03

佛山写字楼 市场阐发演讲 谨呈:新力地产 总体而言,本项目写字楼标的目的正在将来激烈的市场所作中焦点劣势不凸起。 正在写字楼客户中,投资客户占91%,自用客户仅占9%,投资客户占绝对比例。 正在写字楼客户中,来自乐从的客户占54%,其次是禅城、三水、澜石地域,以上地域均是平易近营经济较发财地域之一。桂城跨区置业较少。 投资客占绝对比例,次要来自乐从、禅城、澜石等平易近营经济发财地域 客户 客户清晰认识到写字楼的投资价值,客户次要来自项目周边地域 正在写字楼客户中,87%客户具有四次及以上物业采办经验,三次购物经验占13%。 正在写字楼客户中,绝大部门客户属于初次采办写字楼产物,占95%,仅有5%比例客户有过采办写字楼经验,客户对写字楼产物目生。 大大都客户具有四次以上物业采办经验,但绝大部门客户初次采办写字楼产物 客户 客户有多次其它物业置业经验,但对写字楼产物目生,可牵引性强 置业次数 写字楼置业次数 正在写字楼客户中,钢材客户占比31%,商业、陶瓷、家具等三大行业客户采办的从力。 正在写字楼客户中,属于企业从采办的占77%,以企业表面采办的仅占4%,可见私家企业老板是写字楼主要方针客户。 大大都客户是企业从,次要来自周边地域的钢材、商业、陶瓷、家具等 客户 钢材、商业、家具等行业私家企业老板是主要方针客户群 行业统计 客户形成 写字楼做为一种投资产物已根基被客户承认,次要看沉地段、区域等客不雅硬件 客户 客户1: 何先生,现住正在顺德乐从镇佛山奥园,钢材生意企业从 置业心态:这里区域、地舆都很好,周边配套又根基齐备,并且项目属于佛山的核心地段,当前的成长潜力比力大,我是买来投资的,写字楼有投资前景。 客户2: 霍密斯,栖身正在天湖郦都,陶瓷行业企业从,每天上班城市颠末项目 置业心态:这里区域、地舆都很好,又临近地铁,交通便当,相邻从干道,周边配套又根基齐备。这里属于佛山的核心地段,当前的成长潜力仍是比力大的,买来投资是不错的选择。 客户3: 陈先生,佛山市某卫浴无限公司老板 置业心态:这里地段好,位于季华总部第一街,交通便利,并且周边配套齐备,值得投资,也很利于我们公司的成长。 物业抽象是客户关心的第一要素,好比地段、外立面、大堂、营销包拆等,让客户感觉有体面,彰显公司实力。 产物功能是客户关心的第二要素,好比平面结构、层高档,满脚利用的适用性和舒服度。 ★ ★ ★ 尺度开间 平面结构 ★ ★ 地方空调显得高档,但认为分体式空调更好 空调 ★ ★ 物业办理尺度高 物业办理 ★ ★ ★ 脚够高,不压制 层高 ★ ★ ★ ★ ★ 位于城市核心,出行便利,景不雅好 地段 ★ ★ ★ ★ ★ 数量脚够、速度快 电梯 ★ ★ ★ ★ 数量充脚 泊车位 ★ ★ ★ ★ ★ 高档、气派 大堂 ★ ★ ★ ★ ★ 高档、标致、标记性 外立面 ★ ★ ★ ★ ★ 高档,地标性 物业抽象 主要指数 需求 要素 客户 客户对写字楼物业首要关心地段、外立面、包拆等能彰显公司实力、体面的元素。 一、客户总结: 目前佛山写字楼投资客户比例相对较高,根基都利用过写字楼; 从买家及用家环境来看,从力需求面积集中正在200平米以下中小单元; 佛山中高端写字楼的买家或用家大部门都以陶瓷、机械等第二财产及商业、物流、地产等保守第三财产客户为从,正呈现“租用”升级“自用”潮; 客户关心写字楼的要素是:地段、物业抽象、外立面、大堂、泊车位、层高、平面结构、空调物业办理等。 二、采办本项目写字楼客户特征: 他们有必然经济实力,是属于社会中上层人士,沉视身份和地位; 他们是中小型企业从,认为高档写字楼是彰显企业实力取体面的意味; 他们是稳健型投资客户,目光久远并且奇特。 客户 总结 将来有什么写字楼供客户选择? 目 录 市场供应 3 寻找本项目标合作敌手! 金安大厦 约2万㎡ 天安数码广场 约25万㎡ 金百福 都会广场 5万㎡ 瀚天科技城 约25万㎡ 鸿晖都会财产城 约17万㎡ 凯秦核心 约3万㎡ 承业大厦 约3万㎡ 正在售都会型财产 正在售写字楼 禅桂核心区正在售写字楼市场 写字楼:11万㎡ 都会财产:15万㎡ 九鼎国际 余约0.5万㎡ 禅城写字楼:0.5万㎡ 正在售 待售 将来写字楼供应仅金安壹号、天安数码城、九鼎国际正在售,2012年起四区将有大量写字楼入市,市场所作激烈。 中昌大厦 星星华园国际 季华商务区 将来 供应 岭南新六合 金安壹号 东江国际 老城区 东平新城 ICC二期 季华沿线、东平新城、老城区的岭南新六合、千灯湖金融区将来写字楼集中放量,特别季华、老城区取东平新城片区将取本项目构成焦点合作 恒福国际 星之海 保利东湾 万科广场 景兴全球 地铁金融城 阳光国际 华南国际金融核心 千灯湖金融区 联华大厦 联达大厦 南海天安数码新城 雅庭国际 九鼎国际 东平广场 坊城 怡翠世嘉 大福名城 联达大厦 联华大厦 中昌大厦 阳光国际广场 地铁金融城 华南国际金融核心 景兴全球 千灯湖金融区:目前商务办公初步启动,以金融及高新办事企业总部写字楼为从,2010年起连续投入扶植及利用,将来供应集中 地铁上盖,包罗室第、酒店、办公,含公交枢纽核心 估计2011岁尾 占地4.5万㎡,总建面32.8万㎡,此中写字楼约8万㎡ 地铁金融城 1幢29层高五星级酒店,设有600间客房、餐厅及大堂 3幢28层高的办公楼 2幢29层高的公寓 估计2011岁尾 总建建面积为27万㎡,此中写字楼约9万㎡ 阳光国际广场 纯写字楼项目,接近千灯湖 估计2012年 总建面3.3万㎡ 景兴全球 —— 估计2012年 总建面6万㎡ 中昌大厦 位于南海区桂城55街区,总16层 估计2012年 占地0.3万㎡,总建面2.3万㎡ 联华大厦 都会分析体,贸易核心、超甲级写字楼、商务公寓。 估计2012年 占地5.7万㎡,建面35.8万㎡,此中写字楼约20万㎡ 华南国际金融核心 分析楼,地下室2层,地面29层 估计2012年 占地6674㎡, 总建面约4.6万㎡ 联达大厦 推出时间 备注 规模 项目 取季华板块及东平新城CBD比拟,千灯湖金融区板块写字楼以企业总部为从,写字楼客户取禅城交叉不多,不构成合作。 恒福国际 怡翠世嘉 星之海 星星华园国际 雅庭国际 城市分析体,含室第、公寓、贸易等 估计2012年 总建面18万,写字楼体量不决 中鸿旧改项目 城市分析体,含室第、贸易 估计2012年 写字楼约2万平米 大福名城 包含室第、办公、集中贸易 估计2011-2012年 总建面9万,写字楼约3万平米 雅庭国际 南区为分析体,含公寓、贸易及写字楼 2011岁尾 写字楼约10万平米 大福名城 包含写字楼、贸易、室第等分析体项目 估计2012-2013年 写字楼约12万方 万科广场 二期为分析体,包含酒店式公寓、贸易及写字楼 估计2011岁首年月 写字楼约3万平米 星星华园国际 室第为从体的旧村项目,部门贸易、写字楼 估计2011-2012年 写字楼约2万平米 怡翠世嘉 室第为从体的旧厂项目,部门贸易、公寓、写字楼 估计2012-2013年 贸易23万,写字楼体量不决 星之海 分析体项目,含公寓、贸易及写字楼 估计2010岁尾-2011岁首年月 总建面12万平米,写字楼约3万平米 恒福国际贸易核心 推出时间 备注 规模 项目 季华核心商务区:目前季华成熟商务区的向工具两翼成长,以分析体项目标小体量写字楼供应为从,供应集中正在2011年-2012年。 万科广场 取千灯湖板块及东平新城CBD比拟,季华核心商务区将来写字楼供应以分析体商务性写字楼为从,片区内合作激烈。 大福名城 中鸿旧改 东平新城CBD:以从导的大规模分析体项目为从,定位高档,但正在2012年后才有较大规模供应。 坊城 交通枢纽核心 本项目 超大分析体项目,集中商住、医疗、教育等糊口配套一体 估计2012 总建面284万平米,贸易形态未知 新鸿基 分析体项目,含室第、贸易、酒店及写字楼 2012年 总建面约104万平米,写字楼11万平米 保利东湾 分析体项目,含室第、贸易 估计2012 总建面25万平米,贸易18万平米 翠堤明珠 分析体项目,包含室第、公寓、贸易、酒店、写字楼 估计2010岁尾 总建面约12万平米,写字楼约2万平米 东江国际 包含商场、室第、公寓及写字楼,岁尾开工,2012年建成 估计2012年 总建面约60万平米,写字楼约6万平米 交通枢纽核心 包含公共建建及贸易建建,先期启动公共部门,09年8月已动工,估计5年内建成,贸易部门估计将正在2012年启动 估计2012-2013年 总建面约68万平米,写字楼约15万平米 坊城 推出时间 备注 规模 项目 取千灯湖板块及季华板块比拟,东平新城区域将来写字楼供应以从导型为从,区域商务空气的成熟更有赖于规划的落实。 保利东湾 东江国际 新鸿基 翠堤明珠 11年3季度 11年4季度 12年1季度 12年2季度 12年3季度 大福名城,10万平米贸易/公寓 星星华园二期,2.5万平米 恒福国际,3万平米 星之海,写字楼体量不决 万科广场,12万平米 怡翠世嘉,6万平米集中贸易 雅庭国际,2万平米 ICC二期,2万平米公寓 岭南六合,45万平米 东江国际,3万平米 坊城,15万平米 保利东湾,11万平米 交通枢纽核心,10万平米 中鸿旧改项目,写字楼体量不决 翠堤明珠,写字楼体量不决 新鸿基旧改,写字楼体量不决 联华大夏,2.3万平米 联达大夏,4.6万平米 华南国际金融核心,20万平米 景兴全球,3.3万平米 中昌大厦,6万平米 阳光国际广场,9万平米 地铁金融城,8万平米 将来写字楼市场供应次要集中正在季华及东平新城商务区、东平新城、千灯湖金融区四大板块,大部门为中大体量项目;估计将来5年市场总供应量达到171.5万,2012年焦点合作估计约26万,市场所作很是激烈。 未 来 竞 争 季华商务区 >32.5万平米 老城区>47万平米 东平新城CBD >39万平米 千灯湖商务区 53.2万平米 ★ ★ ★ ★ ★ 地铁、交通枢纽;十分便当 未成熟 规划最完美的将来商务成长片区 高 10 保利东湾项目 ★ ★ 便当 未成熟 岭南大道,东平新城商务成长北延线 东平新城 东江国际 ★ ★ ★ ★ ★ 拥堵 成熟完美 成熟老城区,旧改地标 高 45 岭南新六合 ★ ★ ★ 拥堵 成熟完美 成熟老城区 高 2 老城区 ICC二期 季华金融商务区 板块 ★ ★ ★ ★ ★ 便当 一般 季华沿线 怡翠世嘉 ★ ★ ★ ★ 便当 成熟完美 季华五成熟商务核心 一般 3 恒福国际 ★ ★ ★ ★ ★ 便当 ,地铁上盖 成熟完美 城市地方园景商务区,紧邻季华商圈 高 2.7 星星华园国际二期 ★ ★ ★ 便当 成熟完美 接近季华五商务核心 一般 10 大福名城项目 ★ ★ 便当 成熟完美 季华沿线,接近季华五 一般 2 雅庭国际 未成熟 成熟完美 贸易配套/商务空气 岭南大道,东平新城商务成长北延线 季华五成熟商务核心 区位成长 ★ ★ ★ 一般 一般 ? 本项目地块四 ★ ★ ★ ★ ★ 便当 高 12 万科广场 外部前提合作劣势判断 交通 地段劣势(富贵核心) 体量规模 (万㎡) 项目 合作 比力 本演讲是严酷保密的。 本演讲是严酷保密的。 本演讲是严酷保密的。 * 回首 经两边充实沟通,已告竣共识:确定公寓、写字楼、街铺成长标的目的 公寓 街铺 写字楼 + + ? 可开辟贸易面积: 计容面积-返迁酒店(1万㎡)≈9万㎡ 焦点问题 物业形态的组合让将地盘价值最大化! 目 录 市场阐发 1 成长标的目的 4 市场供应 3 客户阐发 2 目 录 市场阐发 1 寻找本项目写字楼成长的市场机遇! 第三财产呈现下滑趋向,必然程度上对写字楼全体需求发生必然影响 财产 佛山以第二财产为从导,且工业敏捷成长,而现代第三财产还有待成长 数据来历:佛山统计年鉴 1,发卖面积连结5万平米以内; 2,03年起头消化量全体呈现逐年递增趋向; 3,06年起头,佛山写字楼市场全体求过于供; 走势 佛山写字楼多年供应稀缺,近年起头有必然供应,但市场消化每年仅5万平米摆布,市场处于起步阶段 数据来历:佛山统计年鉴 全球国际 ICC国际 岭南大厦 岭南大厦 卓远国际 1,自用面历年需求约7万平米,租用市场连结平稳 2,空置面积04年起逐步下降,租赁市场活跃。 数据来历:佛山统计年鉴 走势 佛山写字楼出租面积连结平稳成长态势,年需求量约7万平米,空置面积逐年下降 13000-17000 9000-10000 9000-10000 均价 城市高端室第 0.9:1 0.8:1 1.1:1-1.3:1 售价比 (OFFICE:HOUSE) 写字楼 天湖郦都(09年) 11000-13000 卓远国际商务大厦(09年) 星星华园国际(09年) 7000-8000 岭南大厦(09年) 1.3:1-0.8:1(写字楼成长成熟城市多正在2:1以上) 千灯湖一号第宅(07年) 项目 11000 均价 全球国际广场(07年) 项目 从07年以来佛山市场供应写字楼售价来看,取城市焦点豪宅价钱相当,正在1.3:1-0.8:1之间,差别不大,取写字楼成长成熟市场比拟,有相当大差距,成长潜力庞大 从07年以来佛山写字楼发卖来看,售价大致取城市核心高端室第售价根基持平 佛山07年起写字楼取城市高层豪宅价钱对比 走势 禅城区近年写字楼市场量价齐升,估计将来市场将继续放大 从上图阐发可知,从2008年起,禅城区写字楼呈现“量价齐升”的趋向,2010年全年共成交667套,估计将来对写字楼的需求将会增大。 走势 禅城写字楼房钱积年变更监测 禅城写这楼的房钱程度正在06年前一曲正在低位排徊,自06年起,房钱有了一个较大幅度的涨幅,06-10年4年间房钱年平均涨幅正在15%摆布。 房钱 小结 供需:年消化量不变正在5-6万平米之间,未见放量 价钱:售价取成熟市场有较大差距,市场成长潜力大 租赁:空置率逐年下降,租赁市场活跃,06年至今禅城区房钱年增加15% 限制:佛山第二财产为从导,第三财产下滑,限制写字楼成长 消化量不变&租赁市场活跃&成长潜力 机遇 佛山写字楼市场如何的现状? 禅桂写字楼五大板块初构成 桂城片区成长敏捷 禅桂写字楼板块划分 都会型财产区 金融 高新 区 祖庙-汾江 季华板块 南海大道板块 现状 佛山禅桂写字楼市场目前已构成三大成熟板块:祖庙-汾江、季华、南海大道 广发银行大厦 经华大厦 成长大厦 电力大厦 财务大厦 财富大厦 季华板块 财汇大厦 经委大厦 财联大厦 南海大道板块 创业大厦 永丰大厦 东建大厦 百花广场 祖庙-汾江中板块 全球国际 卓远国际 中银大厦 信联大厦 ICC国际贸易核心 瑞山大厦 京禅大厦 九鼎国际 新城市 金融广场 鸿业豪庭 金海广场 东骏大厦 财联大厦、财汇大厦、经委大厦等 南海核心 南海南北轴线、交通便当 银行及行政、事业机关多 少量出租写字楼物业,楼龄长 财汇大厦有烂尾汗青 南海大道一带 南海大道 百花广场、东建大厦 创业大厦、永丰大厦、全球国际广场、国际贸易核心等 保守老城区 旧区贸易核心、商场、酒店多 交通拥堵 出租物业为从,部门楼龄较新 糊口配套齐备 季华以北、亲仁以南、祖庙周边、佛山大道以东 祖庙-汾江中 成长大厦、广东成长银行大厦、经华大厦、金融广场、卓远国际商务大厦、金海广场等 城南新区 城市工具轴线 机构大企业自有物业或出租物业,档次稍高,楼龄长 周边室第出租办公很是火爆 季华五沿线一带 季华 代表项目 区域现状、特点 区域 板块 佛山三大成熟板块写字楼档次遍及偏低,以企业单元自用型物业为从,目前而言,季华板块是三大板块中商务氛围最为成熟的区域 现状 南海大道板块堆积了银行或行政事业机关的自有办公物业,少量出租给中小企业,但遍及楼龄长、设备陈旧,乙级为从房钱程度较低,全体出租率高 现状 祖庙-汾江板块写字楼乙级为从,多集中中小企业,甲级写字楼大多中大型企业租用,更看沉门面,品级房钱相差不大,出租率高 现状 季华板块甲级写字楼增加,租户为以机构、必然规模的金融、商业、安全公司为从;出租率高,但品级房钱不同不较着 现状 趋向 很多中小企业、中等企业起头租用甲级写字楼,以提拔门面取抽象,甲级写字楼需求添加。 30 25-28 30 30 房钱 城市核心室第 1.3:1 2.2:1-2.3:1 1.3:1-1.8:1 2:1-2.3:1 房钱比 (OFFICE:HOUSE) 写字楼 怡翠 60-70 财富大厦 丽雅苑 40 永丰大厦 天湖郦都 40-50 百花广场 2.3:1-1.3:1(写字楼成长成熟城市多正在3:1以上) 世纪嘉园 项目 60-70 房钱 全球国际广场 项目 佛山高端写字楼取城市高层豪宅房钱对比 佛山高端写字楼房钱稍高于高档室第,房钱比正在2.3:1-1.3:1之间,但比拟成熟写字楼市场,佛山高端写字楼取室第房钱比相对较低,写字楼房钱程度还有较大成长空间 从07年以来佛山写字楼租赁市场看,写字楼房钱程度取城市核心室第房钱程度相当 现状 目前已构成三大成熟板块,以季华板块商务空气最为稠密; 佛山高档写字楼严沉缺乏,以乙级为市场支流,档次遍及偏低,近两年甲级写字楼增加,中小企业逃求甲级写字楼; 当前写字楼全体出租率高,租赁市场火爆,多以金融、商贸、平易近营小企业租用为从; 小结 佛山写字楼房钱程度遍及偏低,品级房钱不同小,取成熟市场差距较大,具有较大成长空间; 平易近营企业、商贸、金融公司等成为写字楼市场租赁从力,租赁市场火爆,起头呈现中小企业逃逐甲级写字楼的需求,场成长潜力大。 机遇 什么客户正在采办佛山的写字楼? 目 录 客户阐发 2 寻找佛山写字楼采办的从力客户! :季华五 建建面积:3.6万㎡,此中办公面积2.97万㎡ 规模:塔楼1座,23层,纯写字楼,1层为大堂,2层为商务核心,3层以上为写字楼 层高:3.8米 适用率:70% 户型:71-247 均价:1.1万 总价:78-271万 个案表示——卓远国际大厦 杰出之颠 远见将来 超甲级纯写字楼 正在写字楼客户中,自用客户占53%,投资客户占47%,自用客户取投资客户比例相当。 正在写字楼客户中,正正在租用写字楼的占56.34%,曾经自购写字楼占23.13%,根基都利用过写字楼,对于写字楼有必然的领会。 写字楼自用客户取投资客户比例相当,根基都利用过写字楼 客户 客户认同写字楼价值,跨越5成客户情愿从“租用”升级为“持有” ——卓远国际商务大厦客户环境查询拜访 佛山写字楼客户多为平易近营和私企业从,来自电子、金融、商业等行业 96%的客户为私企、平易近停业从,决策者较少,容易被现场和全体发卖空气传染。 客户所属行业门类较多,行业比沉较高的次要有商业、陶瓷、征询、建建建材等行业。 ——卓远国际商务大厦客户环境查询拜访 客户 超96%客户为商业、征询等私企、平易近营企业从,“持有”希望强烈 79%的客户公司人数都为50人以下,只要3%的客户公司人数为100人以上,可见大都客户所正在公司目前规模较小。 从需求办公面积来看,200平米以下的客户占75%,该类客户大多为成长型小企业,所需采办面积较小;而需求办公面积正在500平米以上的客户仅占4%,该类客户经济实力较强,能够承受较大面积的产物。 需求面积 大都客户所正在公司规模不大,多为成长型企业,需求200以下为从力 客户 企业规模 ——卓远国际商务大厦客户环境查询拜访 成长型企业是采办从力,“持有”强烈,次要需求200平以下 客户1: 姚先生,湖南人,开了一家陶瓷商业公司,属于人生的立业阶段。 置业心态:“投资写字楼是不变的,相当于采办国债,属于持久的风险保值,正在佛山,想要转手赔差价是比力难的。说实正在的,写字楼的升值次要是依托贸易布景。” 客户 客户2: 杨密斯,梅洲客家人,粉饰公司总司理。 置业心态: 我们选择写字楼,必必要考虑到地段、泊车便利、外立面的要求也要高,由于我们是搞专业的设想公司!所以外立面要现代化的,要有必然的设想档次。现正在的公司都要讲究门面了。 客户3: 苏先生,潮汕人,陶瓷商业公司老板,公司起步成长阶段。 关于项目:写字楼的高档抽象是有益于提拔企业抽象,写字楼环节是比力高档次,值得投资。正在里面办公的企业都显得出格有体面,有实力。 客户认为写字楼投资不变,次要考虑地段、档次等,认为做生意要讲究门面。 个案表示——九鼎国际城 季华总部第一街 写字楼经济时代 :季华六 建建形态:首席城市分析体(室第、公寓、创意步行街、超甲级写字楼) 建建面积:约16万㎡,此中写字楼面积4.4万 层高:3.6米 适用率:75% 户型:70-165 均价:1.5万 总价:105-248万 本演讲是严酷保密的。 * * Sheet3 Sheet2 Sheet1 Chart1 成交套数 成交均价 2007.00 127.00 8445.00 2008.00 49.00 7878.00 2009.00 408.00 8629.00 2010.00 667.00 11826.00 Page 成交套数 成交均价 套数 禅城区2007-2010写字楼走势 8445 元/平方米 成交套数 成交均价 套数 禅城区2007-2010写字楼走势 8445 2007.00 2007.00 2008.00 2008.00 2009.00 2009.00 2010.00 2010.00 127.00 8445.00 49.00 7878.00 408.00 8629.00 667.00 11826.00

1.本坐不应用户上传的文档完整性,不预览、不比对内容而间接下载发生的问题本坐不予受理。

严禁发布、、的言论。用户名:验证码:匿名?颁发评论请盲目恪守互联网相关的政策律例,